Жадный риелтор

Цена вопроса (агентское вознаграждение):

2 843 750 руб.

Начало конфликта:

Декабрь 2020 года

Продолжительность конфликта:

12 месяцев

Результат:

Победа заказчика (продавца) –

полный отказ во взыскании вознаграждения в пользу «жадного» риелтора

Стоимость услуг юриста:

226 000 руб.

СИТУАЦИЯ

В адрес нашего клиента поступила претензия от риелтора, который требовал выплатить вознаграждение в размере более 2 млн.руб. за услуги по поиску покупателя.

Клиент построил здание торгового центра, которое решил продать. Для этого он заключил договор сначала с одним агентством недвижимости, потом с другим, затем с третьим. В общей сложности продажей здания занимались 5 агентств, без предоставления им эксклюзива.

Риелтор, который предъявил претензию (назовём его «риелтор Геннадий»), «подписал» под объект несколько покупателей из своей клиентской базы. Потом у риелтора Геннадия истёк срок действия договора и клиент считал, что Геннадий больше не участвует в продаже.

В итоге получилось так, что на сделку выходили с другим риелтором (назовём её «риелтор Ольга»), которая также «подписала» под объект несколько покупателей из своей клиентской базы; с двумя из них вела переговоры вплоть до начала сделки; была в постоянном контакте с продавцом; непосредственно сопровождала сделку и участвовала в расчетах.

Так уж получилось, что саму сделку сопровождали два агента:
со стороны продавца – риелтор Ольга, со стороны покупателя – риелтор Геннадий.
Все друг друга знали. Казалось, всё однозначно понимали. Сделку провели успешно.
Риелтор Ольга получила своё заслуженное вознаграждение от продавца.
Геннадий, вероятно, получил вознаграждение от покупателя.

Прошел год. Нашему продавцу поступила претензия от риелтора Геннадия, который пишет: «Уважаемый продавец, я вам привёл покупателя. Сделку сопровождал с вашей стороны тоже я. Хочу вознаграждение!». Продавец возмутился и не согласился с такой наглостью.

Выяснилось, что в качестве покупателя риелтор Геннадий «подписал» человека, но не того, кто объект по факту купил, а его дочь. Фамилии у них были разные. Агентский договор такое допускал, поскольку потенциальным покупателем считается не только фактический покупатель, но и аффилированные с ним лица, включая родственников.
На этом и стоял Геннадий.

Но, поскольку агентский договор с продавцом к моменту сделки истёк, всеми воспринималось, что Геннадий сопровождает сделку на стороне покупателя, так как у продавца был свой риелтор – Ольга.

Сомнений относительно Геннадия ни у кого не возникало: он активно торговался за покупателя, добивался для него лучших условий.

В общем, без суда дело решить не получилось, потому как риелтор Геннадий никак не хотел упускать агентское вознаграждение в 2 млн. руб. (хоть маленький, но шанс).

А продавец не хотел платить, потому что рассчитался с риелтором Ольгой примерно в такой же сумме и не считал, что он должен что-либо Геннадию.


Позиция риелтора Геннадия в суде

Истечение срока действия агентского договора прекратило обязанности сторон, связанные с непосредственным поиском покупателя. Однако услуги по сопровождению сделки с конкретным потенциальным приобретателем могут выйти за пределы срока действия договора.

Поэтому стороны согласовали, что последующее заключение договора купли-продажи объекта недвижимости никак не повлияет на обязанность по оплате агентского вознаграждения. В связи с чем риелтор Геннадий считает, что факт истечения срока действия агентского договора не прекратил обязанность заказчика (продавца) по оплате оказанных ему услуг.

Сам по себе факт параллельного участия третьих лиц в поисках потенциального покупателя никоим образом не влияет на отношения между заказчиком и риелтором Геннадием. Заключив с Ольгой и другими агентами договоры, содержащие схожие или даже аналогичные условия, заказчик добровольно принял на себя обязательства перед ними. Это не отменяет обязанность заказчика по оплату услуг риелтора Геннадия.

Кроме того, по мнению риелтора Геннадия, ни сам агентский договор, ни действующее законодательство не содержат положений, которые бы обязывали агента организовать именно личное знакомство потенциального покупателя и собственника недвижимости (к слову сказать, продавец лично так и не познакомился с человеком, которого Геннадий, «подписал» как потенциального покупателя (это была дочь реального покупателя)).

Наша позиция в суде в защиту заказчика (продавца)

Обязанность по оплате риэлтерских услуг не возникла, поскольку данные услуги заказчику не оказаны.

Результат работ в виде подбора покупателя на объект недвижимости заказчиком не получен. Услуги, указанные в иске, фактически для заказчика оказаны иным лицом – риелтором Ольгой.

Так же риелтором Геннадием не доказано, что именно его фактические действия привели к заключению сделки. Данный вывод подтверждается перепиской сторон, объяснениями самого продавца, показаниями риелтора Ольги, отзывами на иск третьих лиц – покупателя и членов его семьи, полагающих, что в иске следует отказать.

Геннадий, как агент, не представил заказчику никаких отчетов о проделанной работе. Акт выполненных работ заказчиком принят не был.

ИТОГ

Три судебные инстанции подтвердили безосновательность требований риелтора Геннадия. В иске ему было отказано полностью, а заказчик (продавец) избежал взыскания повторной оплаты за услуги, которые получил от совершенно другого риелтора и которому уже заплатил.

Рекомендация клиентам:

не надо работать с пятью агентствами одновременно. Рынок коммерческой недвижимости «узкий». Велика вероятность, что один и тот же покупатель вам будет предложен дважды, а то и трижды, но поименован будет по-разному и вы об этом узнаете в самый неподходящий момент.

Рекомендации риелторам:

надо вовремя «закрывать сделки» и подписывать корректные документы, если хотите получить своё вознаграждение.

Другой пример читайте в нашем материале «Хитрый собственник»

***

Настоящая статья не является консультацией и руководством для самостоятельных действий. При возникновении вопросов, рекомендуем получить соответствующую юридическую консультацию.

Когда вам требуется помощь юриста в сфере недвижимости, воспользуйтесь Сервисом YAZAKON или обратитесь по телефону +7 902 879 25 55