Такого дольщика не обманешь (начало)

Цена вопроса (стоимость 1 квартиры):

2 840 000 руб. (в ценах 2017 года)

Период конфликта:

июль 2020 года – октябрь 2021 года

Продолжительность конфликта:

1,5 года

Результат:

Общая победа группы дольщиков (в том числе нашего клиента).

Полный отказ в иске о признании договоров недействительными

и признании права собственности за Инвестором на 5 квартир

Стоимость услуг юриста:

205 000 руб.

СИТУАЦИЯ

В 2017 году Диана (имя изменено) приобрела квартиру в строящемся доме. Купила по уступке, но с письменного согласия Застройщика. В 2018 году дом был достроен, квартира передана Диане и зарегистрирована ею на праве собственности.

В 2019 году началась процедура банкротства Застройщика, в рамках которой возник спор о правах на 5 квартир, одна из которых принадлежала Диане.

Выяснилось, что ещё в 2016 году между Застройщиком и одним из инвесторов были заключены договоры на участие в долевом строительстве 15 квартир на общую сумму более 20 млн. руб. В последующем Инвестор начал перепродажу квартир по договорам уступки. Услуги по продаже квартир Инвестору оказывал отдел продаж Застройщика и лично директор Застройщика, состоявший с Инвестором в партнёрских отношениях.

Полномочия директора Застройщика действовать от имени Инвестора были подтверждены нотариальной доверенностью, поэтому оснований не доверять у Дианы не было.

Директор Застройщика лично сопровождал все сделки: готовил договоры, подписывал их у Инвестора, непосредственно сдавал документы на регистрацию в МФЦ как от имени Застройщика, так и от имени Инвестора.

«Вишенкой на торте» стали расчеты по сделке:
якобы по просьбе Инвестора Диана должна была оплатить квартиру наличными деньгами через директора Застройщика.

Диана сделала это. Директор выдал собственноручно написанную расписку в получении денег. Расписку написал от своего имени, как представитель.

Как выяснилось позднее, в отношении директора Застройщика было возбуждено уголовное дело. Скрываясь от следствия, он выехал за рубеж, вероятно, прихватив с собой крупную сумму наличных денежных средств.

Лишившись нескольких квартир и денег, Инвестор подал в суд иски о признании недействительными договоров уступки и признании за собой права собственности на простроенные квартиры.

Позиция Инвестора в суде

Все договоры уступки являются недействительными, поскольку Инвестор договоры лично не заключал. Подписи в договорах принадлежат не Инвестору, а иному лицу.

У директора Застройщика, как представителя, соответствующих прав на подписание договоров не имелось. По доверенности полномочия представителя были ограничены исключительно подачей документов на регистрацию.

Инвестор заявил о фальсификации договоров и расписок, выданных директором Застройщика.

Инвестор утверждал, что квартирами не распоряжался, денег в оплату квартир по договорам уступки ни от покупателей, ни от директора Застройщика – не получал.

Наша позиция в суде в защиту дольщиков

То, что директор Застройщика не передал наличные деньги Инвестору, являет проблемой самих бизнес-партнеров и не должно касаться рядовых дольщиков. Вместо того, чтобы судиться со сбежавшим директором Застройщика, Инвестор заявил иск к невиновным дольщикам.

В дело представлены многочисленные доказательства (доверенность, брачный договор, пакеты документов на регистрацию прав, пояснения сторон), из которых следует, что воля Инвестора была направлена на отчуждение строящихся квартир. Организацию сделок и проведение расчетов Инвестор поручил директору Застройщика на основании доверенности, передав ему все необходимые для заключения сделок оригиналы документов.

Инвестор не оспаривает ключевой довод о том, что между Инвестором и Застройщиком существовали бизнес-отношения, направленные на совместное извлечение дохода от продажи жилых помещений. Эти операции - не единственная совместная хозяйственная деятельность между ними. Инвестор является аффилированным по отношению к Застройщику лицом.

Согласованные незаконные действия Инвестора и директора Застройщика послужили формальным поводом для предъявления иска к добросовестным приобретателям квартир. Именно через директора Застройщика были организованы все спорные сделки с квартирами Инвестора. При этом все конечные покупатели между собой не связаны, до настоящего судебного разбирательства между собой никогда не были знакомы, соответственно, нет аффилированности покупателей, есть аффилированность продавца и его представителя.

ИТОГ

Суды четырех инстанций, включая Верховный суд, встали на сторону конечных покупателей квартир и отказали Инвестору в его требованиях.

При этом суды особо отметили, что Инвестор так и не раскрыл обстоятельства выдачи директору Застройщика доверенности на совершение юридически значимых действий. Кроме того, Инвестор как лицо, осуществляющее продажу квартир с целью извлечения прибыли, не проявлял самостоятельного интереса к состоянию прав по договору долевого участия, не испрашивал у поверенного отчет о том, каким образом последним реализуются полномочия, переданные на основании доверенности, что свидетельствует об осведомленности заявителя о действиях своего поверенного.

По сути, суды констатировали согласованный сговор между Инвестором и директором Застройщика.

Также суды отметили, что выданная Инвестором доверенность, предоставляющая право представлять от его имени в органы Росреестра документы, необходимые для перехода прав на любые помещения, являющиеся объектами спорных договоров долевого участия, фактически не содержит каких-либо ограничений действий поверенного. Соответственно, все сделки были совершены правомерно. Судьба наличных денежных средств пусть останется на совести бизнес-партнеров.

***

Эта история имела продолжение для Дианы.

Об этом читайте в следующем материале

«Такого дольщика не обманешь (окончание)»

***

Настоящая статья не является консультацией и руководством для самостоятельных действий.
При возникновении вопросов, рекомендуем получить соответствующую юридическую консультацию.

Когда вам требуется помощь юриста в сфере недвижимости, воспользуйтесь Сервисом YAZAKON или обратитесь по телефону +7 902 879 25 55