Слишком выморочная квартира

Цена вопроса (стоимость квартиры):

1 009 500 руб. (в ценах 2004 года)

Начало конфликта:

Декабрь 2016 года

Продолжительность конфликта:

4 месяца

Результат:

Победа собственника (покупателя) – полный отказ в иске о признании права собственности на выморочное имущество, признании сделок недействительными, истребовании имущества

Стоимость услуг юриста:

50 000 руб.

СИТУАЦИЯ

В 2004 году супруги Татьяна и Сергей приобрели квартиру в центре г. Екатеринбурга.

В декабре 2016 года, то есть по прошествии 12 лет проживания в квартире, Татьяна и Сергей получили иск от Администрации об оспаривании права собственности на квартиру.

Так, при рассмотрении другого гражданского дела в 2016 году, Администрации стало известно, что имеется та самая квартира, собственник которой скончался 15 лет назад, в 2001 году. Соответственно, квартира является выморочной, должна перейти в собственность государства.

После смерти собственника имущество в установленный срок не было принято наследниками и, в результате незаконных действий, было оформлено сначала на одного гражданина (не наследника), который в свою очередь продал квартиру другому, а он – Татьяне и Сергею.

Все сделки были совершены в 2004 году (то есть через три года после смерти первоначального собственника). Все сделки зарегистрированы в установленном порядке, записи о правах внесены в ЕГРП, в настоящее время собственниками квартиры по 1/2 доли являются Татьяна и Сергей.

Позиция Администрации в суде

Все сделки, совершенные после смерти собственника квартиры, являются ничтожными. Администрация является собственником квартиры как выморочного имущества. Квартира выбыла из владения Администрации помимо её воли.


Наша позиция в суде в защиту собственника (покупателя)

Иск не подлежит удовлетворению в силу того, что Татьяна и Сергей являются добросовестными приобретателями квартиры, а также заявляют о пропуске Администрацией срока исковой давности.

Так, на дату смерти первоначального собственника (2001 г.) вопросы наследования регулировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 г., который утратил силу с 01 марта 2002 года с введением в действие третьей части Гражданского кодекса РФ, т.е. после истечения срока принятия наследства.

Согласно ГК РСФСР, ГК РФ, Постановления Совета Министров СССР от 29 июня 1984 г. № 683, Инструкции Минфина СССР от 19 декабря 1984 г. №185, вопросы выявления и оформления выморочного имущества в период 2001 - 2007 годов относились к компетенции налоговых органов, а с 2004 г. - к компетенции Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Только с 2007 года было установлено, что жилые помещения, как выморочное имущество, переходят в собственность соответствующего муниципального образования. Иное выморочное имущество переходит в собственность Российской Федерации.

С 2015 года в данных вопросах Администрации руководствуется Административным регламентом, утвержденным Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 15.12.2015 № 3637.

Таким образом, безусловно то, что с момента открытия наследства квартира являлась выморочным имуществом и не могла быть продана в отсутствие согласия собственника - Российской Федерации, а затем муниципального образования.

Однако Татьяна и Сергей заявили о пропуске Администрацией срока исковой давности, который по общему правилу составляет три года.

Администрация необоснованно указывала на начало течения срока исковой давности исключительно с момента участия в другом гражданском деле 2016 г., где Администрация была ответчиком.

С учетом того, что наследство открылось в 2001 г., приобретено Татьяной и Сергеем в 2004 г., необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о возможном начале течения срока исковой давности, с этого момента, и не только в отношении Администрации, но и в отношении иных органов, в полномочия которых входило выявление и учет выморочного имущества с 2001 г. (правопредшественников Администрации).

Так, согласно Инструкции Минфина СССР от 19 декабря 1984 г. №185 налоговые органы не реже одного раза в год были обязаны производить проверку в государственных нотариальных и судебных органах, а также больницах, домах престарелых граждан, гостиницах и других аналогичных организациях, органах Министерства внутренних дел СССР.

Налоговый кодекс РФ устанавливал, что органы, осуществляющие регистрацию физических лиц по месту жительства (паспортно-визовая служба) либо регистрацию актов гражданского состояния физических лиц (ЗАГС), обязаны сообщать соответственно о фактах регистрации либо о фактах рождения и смерти физических лиц в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней после регистрации указанных лиц или фактов.

Также Налогового кодекс РФ устанавливал, что органы, регистрирующие недвижимость, обязаны сообщать об имуществе, и их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней после регистрации имущества.

С 1 января 2000 года по Налоговому кодексу РФ регистрирующий орган обязан не позднее 15 дней после регистрации сделок купли-продажи недвижимости направить в налоговый орган информацию о зарегистрированных сделках.

С учетом этих положений, информация о факте смерти первоначального собственника должна была поступить в налоговый орган из паспортного стола и из ЗАГСа. Информация о правах на недвижимое имущество и сделках должна была поступить в налоговый орган из Учреждения юстиции. Налоговый орган, сопоставив данные, обязан был приступить к оформлению выморочного имущества либо обратиться в суд.

В дело поступили ответы на судебные запросы, согласно которых в период с 2001 г. по 2007 г. соответствующие государственные и муниципальные органы не принимали мер к выявлению выморочного имущества, обеспечению сохранности квартиры, несмотря на предоставление информации о смерти и снятия с учета по месту жительства, не проводили соответствующие проверки нотариальных органов.

В противном случае, с 2004 г. в силу закона они должны были обладать информацией о совершении сделок с выморочным имуществом от имени уже умершего гражданина и о праве собственности Татьяны и Сергея.

Срок исковой давности начал течь с 2004 г. и истек в 2007 г. С иском Администрация обратился в суд в 2016 г., т.е. за пределами общего срока исковой давности.

Кроме того, суд согласился с нашими доводами о том, что Татьяна и Сергей являются добросовестными приобретателями, поскольку приобрели квартиру у гражданина, который на момент заключения договора купли-продажи был её собственником.

Право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ним в установленном законом порядке. У него имелись на руках оригиналы правоустанавливающих документов на этот объект недвижимости.

Квартира приобретена Татьяной и Сергеем по действительной рыночной стоимости, в отсутствие сведений о наличии каких-либо препятствий для заключения сделки и о правопритязаниях третьих лиц.

При заключении договора купли-продажи на регистрационном учете в квартире никто не состоял, какие-либо предметы домашней обстановки в квартире отсутствовали, квартира также не находилась ни в споре, ни под арестом.

Татьяна и Сергей на протяжении более 12 лет (с 2004 г. по 2016 г.) добросовестно, открыто и непрерывно проживают в указанной квартире.

При указанных обстоятельствах у них не могло возникнуть сомнений в том, что приобретаемая квартира не свободна от прав третьих лиц, они не знали и не могли знать о неправомерности отчуждения имущества.

ИТОГ

Суд вынес решение об отказе в иске, указав, что Администрацией (её правопредшественниками) не предприняты своевременные и исчерпывающие меры по реализации прав на выморочное имущество, которые требовались при должной степени заботливости и осмотрительности и при условии соблюдения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Администрацией пропущен срок исковой давности.

Удовлетворение заявленных требований повлекло бы лишение добросовестных лиц, а также их несовершеннолетнего ребенка единственного жилого помещения.

Суд принял во внимание необходимость соблюдения баланса публичных и частных интересов, а также возможность Администрации защитить свои права иным способом, без претерпевания существенных неблагоприятных последствий.

***

Настоящая статья не является консультацией и руководством для самостоятельных действий. При возникновении вопросов, рекомендуем получить соответствующую юридическую консультацию.

Когда вам требуется помощь юриста в сфере недвижимости, воспользуйтесь Сервисом YAZAKON или обратитесь по телефону +7 902 879 25 55