Разбор ситуации на примере судебного спора:
Цена вопроса: 100 000 руб.
(задаток за объект ценой 5 800 000 руб.)
Период конфликта: декабрь 2023 года – июнь 2024 года
Продолжительность конфликта: 6 месяцев
Результат: Победа продавца
(отказ покупателю в иске о взыскании задатка)
Стоимость услуг юриста: 10 000 руб.
СИТУАЦИЯ
Задаток – распространенная форма частичного платежа на старте сделки.
Суммы задатков обычно не велики, поэтому, в случае конфликта, стороны и их агенты больше занимаются шантажом, чем мирным урегулированием спора. Кто-то отступает и теряет деньги, кто-то отдает, чтобы не связываться.
Но мало кто из риелторов знает, как суд оценивает действия сторон, в случае несостоявшейся сделки, и кому действительно достается задаток.
К нам обратится Иван (имя изменено) за советом. Как быть, если он хотел продать коттедж, заключил через агентство предварительный договор, получил задаток 100 000 руб. Покупатель не смог оформить кредит, от покупки отказался, после чего направил Ивану претензию с требованием вернуть задаток.
Обсудив детали, мы подготовили ответ на претензию покупателя и обнадежили Ивана, что сумма незначительная, вряд ли покупатель пойдет за ней в суд. Посчитали это провокацией. Тем более, учитывая переписку сторон в WhatsApp, по нашему мнению, любой здравомыслящий юрист должен был объяснить покупателю бесперспективность такого дела.
Однако покупатель таки пошёл в суд за 100 000 руб. плюс проценты за пользование средствами. Ну что ж, нам пришлось спасать ситуацию …
Позиция покупателя в суде
Покупатель не смог заключить основной договор, поскольку банк не одобрил ему кредит на необходимую сумму. Все переговоры с продавцом они вели посредством телефонных разговоров или переписки в мессенджере, в ходе которых он сообщил продавцу, что не может заключить договор, поскольку не может внести оплату.
К установленной дате ни одна из сторон не направляла другой предложение заключить основной договор. Дата, место и время заключения основного договора сторонами не согласовывались.
Поскольку объект продан, а предварительный договор прекратил свое действие в связи с истечением срока – покупатель просил суд взыскать задаток с продавца как неосновательное обогащение.
*** В принципе, ситуация распространенная ***
Наша позиция в защиту продавца
Основной договор не был заключен по вине покупателя, который в одностороннем порядке отказался от исполнения условий договора.
Помимо этого, у покупателя отсутствовала финансовая возможность оплатить цену договора. Это подтверждается перепиской сторон в месседжере WhatsApp, а также пояснениями самого покупателя, который не смог предоставить суду документы, подтверждающие обратное.
ИТОГ
Суд встал на нашу сторону и отказал покупателю в возврате задатка.
Удивительно, но кроме голословных утверждений, покупатель не представил суду доказательств:
- тому, что он вообще обращался за получением кредита в банк;
- тому, что ему не была одобрена необходимая сумма кредита;
- тому, что отказ от заключения основного договора был обоснован невозможностью оплаты сделки.
Суд отклонил доводы покупателя о том, что обе стороны утратили интерес к заключению основного договора.
Напротив, Иван, как продавец, подтвердил, что он готов был продать объект даже после окончания предварительного договора, вплоть до получения претензии от покупателя.
Рекомендации клиентам и риелторам
Взыскание либо удержание задатка возможны только в случае реального уклонения стороны от заключения договора. Недостаточно замолчать ситуацию и не предпринимать никаких действий.
Покупатель должен быть готов к сделке, то есть:
- иметь средства для оплаты объекта, а не блефовать о своих возможностях;
- быть готовым принять объект в том виде, как он есть.
Продавец также должен быть готов продать объект на условиях предварительного договора.
Каждая из сторон должна:
- письменно назначить дату, время и место сделки;
- прибыть в условленное место;
- зафиксировать неявку ответной стороны.
Только в этом случае, можно удержать задаток (для продавца) либо потребовать его возврата в двойном размере (для покупателя).
Во всех остальных случаях необходимо обсуждать сделку и договариваться.
***
Настоящая статья не является консультацией и руководством для самостоятельных действий. При возникновении вопросов, рекомендуем получить соответствующую юридическую консультацию.***
Когда вам требуется помощь юриста в сфере недвижимости, воспользуйтесь Сервисом YAZAKON или обратитесь по телефону +7 902 879 25 55