Отселенцы

Периодически к нам обращаются отселенцы — жители старых домов, на месте которых застройщики возводят новостройки. В такой ситуации перед сносом недвижимость выкупается у собственников, на полученные средства они приобретают другое жильё.

В бесконфликтных случаях, когда предложение застройщика устраивает отселенца, мы сопровождаем сделку по продаже старого жилья и, по необходимости, по покупке нового.

Однако бывают ситуации, когда сторонам не удаётся договориться. Как правило, спор идёт о цене продажи — предложенная сумма должна быть достаточной для приобретения недвижимости взамен выкупленной. Для снижения цены застройщик использует различные рычаги. Тогда и возникает конфликт, требующий участия юриста.

***

Например, по одному из дел застройщик инициировал процедуру признания многоквартирного дома аварийным. Так появились основания для принудительного расселения, в результате чего собственники получили бы выплаты по цене ветхого жилья, а не по договору. Суммы бы не хватило для покупки новой недвижимости.

Юристы подразделения Сервиса YAZAKON. Недвижимость заняли активную позицию: мы оспорили постановление местной администрации о признании дома аварийным. В суд были представлены многочисленные доказательства того, что дом пригоден для проживания, жизни жильцов ничего не угрожает.

Спор длился более года и прошёл несколько судебных инстанций. В итоге «аварийный» статус дома отошёл на второй план, жильё было выкуплено по договорам на общих основаниях. Время стало определяющим фактором, поскольку цены выросли, нужно было начинать новое строительство, и застройщик согласился с запрошенной отселенцами ценой. Каждый получил, что хотел.

***

В другом деле застройщик скупил 90% долей в праве собственности на частный дом. На правах нового собственника он инициировал судебные разбирательства о принудительном выкупе малозначительной доли со вторым собственником, у которого было 10% долей.

Дело было драматичным: с одной стороны, формально правильные требования застройщика, с другой, люди, которые могли остаться совсем без жилья.

В ходе судебного разбирательства, только на этапе апелляционной инстанции, нам удалось согласовать с застройщиком приемлемую цену выкупа. Она в 4 раза превышала изначальную, но её в любом случае едва хватало на приобретение равнозначного по площади жилья.

Дела по отселению показательны по ряду причин.

Во-первых, юристу приходится усмирять аппетиты обеих сторон: застройщик норовит выкупить дом или квартиру по минимальной цене, отселенцы хотят получить на каждого проживающего по однокомнатной квартире. Реальная цена — где-то посередине. Главное — не перегнуть палку в переговорах и сохранить взаимный интерес.

Во-вторых, исход всех этих дел — сделка. Исключения бывают крайне редко. Если дело оказывается в суде, это становится рычагом давления на ситуацию. Когда находится приемлемый вариант, то решение суда уже ни на что не влияет. И стороны могу оформить свою договоренность либо мировым соглашением, либо отдельной сделкой, а от иска вообще отказаться.

***

Настоящая статья не является консультацией и руководством для самостоятельных действий. При возникновении вопросов, рекомендуем получить соответствующую юридическую консультацию.

Когда вам требуется помощь юриста в сфере недвижимости, воспользуйтесь Сервисом YAZAKON или обратитесь по телефону +7 902 879 25 55